Wzrost wykorzystania hipoteki najlepiej obrazują dane liczbowe. Podczas gdy w marcu 2002 r. tylko 7,5% wszystkich kredytów i pożyczek dla gospodarstw domowych było zabezpieczonych hipotecznie, to na koniec stycznia 2006 r. było to już 32,1%. W tym samym okresie udział kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych w sumie kredytów udzielonych tej grupie klientów zwiększył się z 17,9% do 37,4%. Udział kredytów mieszkaniowych zabezpieczonych hipoteką na koniec 2005 r. wynosił natomiast 61,4%. Potencjał rozwoju tego rynku w Polsce jest bardzo duży. Wystarczy zauważyć, że relacja udzielonych kredytów mieszkaniowych do PKB wynosi ok. 5%, a w krajach Europy Zachodniej jest to powyżej 30%.

Kredyt hipoteczny - podobnie jak na rynkach rozwiniętych - stał się jednym z podstawowych produktów oferowanych przez banki detaliczne w Polsce. Konkurencja na rynku jest bardzo duża. Przeciętna marża banku uległa znacznemu obniżeniu. Trudno dziś znaleźć bank, który nie miałby w swojej ofercie kredytów hipotecznych. Obserwujemy obecnie wiele działań promocyjnych banków, które do tej pory nie miały miejsca. Banki znacznie wydłużają okres kredytowania, udzielają kredyty przekraczające wartość finansowanej nieruchomości (tzw. wskaźnik LTV – loan to value ratio), oferują kredyty bez wkładu własnego, a także udostępniają dodatkowe środki na sfinansowanie wydatków towarzyszących zakupowi mieszkania – wyposażenie wnętrza etc. Niedługo wśród instytucji udzielających takich kredytów znajdą się również spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe. Najważniejszym powodem, dla którego banki tak chętnie udzielają kredytów na zakup mieszkań jest to, że ze względu na możliwość zabezpieczenia wierzytelności wpisem hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem kredytu takie kredyty uznawane są za najbezpieczniejsze dla banków. Z drugiej strony ceny mieszkań nadal szybko rosną i są na tyle wysokie, że sfinansowanie zakupu „własnego M” bez kredytu jest praktycznie niemożliwe. W taki sposób została osiągnięta 51,2-procentowa stopa wzrostu kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych w okresie sierpień 2006/sierpień 2005, a wartość udzielonych kredytów najpewniej przekroczy w tym roku 70 mld zł. Warto zauważyć, że znacznemu wydłużeniu uległy terminy oczekiwania na wpis do ksiąg wieczystych. W niektórych miastach na taki wpis trzeba czekać nawet rok.

Jednak dynamiczny wzrost kredytów mieszkaniowych nie jest tylko polską specyfiką. Najwyższy wzrost tych kredytów w 2005 roku miał miejsce w krajach Europy Środkowo-Wschodniej (średnio 46,6%) oraz w Ameryce Południowej (34,5%). Średnie tempo wzrostu segmentu kredytów mieszkaniowych w krajach Europy Środkowo-Wschodniej w okresie 2000-2005 wyniosło 47,7%. Spośród krajów zaliczanych przez Międzynarodowy Fundusz Walutowy do tzw. Emerging Europe (Polska, Czechy, Węgry, Turcja, Bułgaria, Rosja, Rumunia) najwyższy udział kredytów walutowych w kredytach dla gospodarstw domowych mają Rumunia (ok. 43%), Węgry (ok. 40%) i Polska (ok. 35%). Przyjrzyjmy się zatem bliżej hipotece.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, co oznacza, że na jej podstawie wierzyciel (bank) może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją własnością stała się ta nieruchomość i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela. Wniosek do sądu o dokonanie wpisu może być złożony przez właściciela nieruchomości bądź bank udzielający kredytu. Warto pamiętać, że hipoteka jest tzw. prawem akcesoryjnym, co oznacza, że jest ona ściśle związana z wierzytelnością (czyli kredytem bądź pożyczką), którą zabezpiecza. W razie wygaśnięcia tej wierzytelności wygasa również hipoteka (zatem po spłacie kredytu hipoteka wygasa). Nie wygaśnie ona jednak w przypadku, gdy zostanie bezpodstawnie wykreślona z księgi wieczystej. Istotną cechą hipoteki jest również to, że zgodnie z prawem zabezpiecza ona tylko wierzytelności pieniężne i może być wyrażona jedynie w oznaczonej sumie pieniężnej.
W prawie polskim możemy wyróżnić kilka rodzajów hipotek. Hipoteką, która zabezpiecza wierzytelność do wysokości nieustalonej (np. wierzytelności, które powstaną dopiero w przyszłości) jest hipoteka kaucyjna. Z kolei hipoteka, która powstaje na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu i gdy jedną wierzytelność zabezpiecza się na kilku nieruchomościach to hipoteka przymusowa.

Ustanowienie hipoteki nie oznacza, że bank może dowolnie rozporządzać naszym mieszkaniem, jednak dla kredytobiorcy oznacza ono spełnienie pewnych warunków. Otóż, zgodnie z obowiązującym prawem, kredytobiorcy nie wolno dokonywać żadnych czynności, które mogłyby doprowadzić do zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, tak że wartość jej spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Ponadto, w razie niespełnienia przez kredytobiorcę warunków zawartych w umowie kredytowej bankowi przysługuje prawo zbycia nieruchomości w celu dochodzenia swoich roszczeń, bez względu na zmianę właściciela nieruchomości, na której hipoteka została ustanowiona. Hipoteka jest jednym z najchętniej wykorzystywanych przez banki rodzajów zabezpieczeń wierzytelności długoterminowych. Dodatkowy wzrost zainteresowania hipoteką jako zabezpieczeniem kredytu był spowodowany tym, że od drugiego kwartału 2006 r. obniżeniu uległy koszty związane z jej ustanowieniem (bardziej szczegółowo o tych kosztach w drugiej części artykułu).

Rozwój rynku kredytów mieszkaniowych w całej Europie był przyczyną podjęcia inicjatywy utworzenia jednolitego europejskiego instrumentu zabezpieczenia rzeczowego, służącego gwarantowaniu kredytów w stosunkach transgranicznych. Tym instrumentem ma być tzw. eurohipoteka. Nad jej konstrukcją i sposobem wprowadzenia do europejskiego porządku prawnego od kilku lat są prowadzone prace w gremiach europejskich. Zagadnienie eurohipoteki oraz przedstawienie oficjalnego stanowiska Komisji Europejskiej w tej kwestii można odnaleźć w opublikowanej 19 lipca 2005 r. tzw. Zielonej Księdze (ang. Green Paper, Mortgage Credit in the EU).