Istnieje co najmniej kilka metod liczenia kosztów mieszkania wchodzących w skład indeksów cen. W zależności od tego jaką metodę zastosujemy, otrzymujemy istotnie różne obrazy inflacji.

Koszty związane z mieszkaniem stanowią ważną część indeksu cen konsumpcyjnych, na podstawie którego w wielu krajach prowadzona jest polityka pieniężna. Jeśli rodzina mieszka w wynajętym mieszkaniu, zmierzenie kosztów mieszkania jest łatwe. Koszt stanowi czynsz. Dużo trudniej jest uwzględnić w indeksie cen koszty mieszkania gdy lokal zajmuje jego właściciel. Problem kosztów OOH (owner occupied housing) podjął zespół ekonomistów z Instytutu Ekonomicznego NBP. Wyniki badań zaprezentował prof. Jacek Łaszek na seminarium w Narodowym Banku Polskim.

Trudności z integracją kosztów mieszkania z indeksem cen wynikają z tego, że mieszkania pod wieloma względami różnią się od innych dóbr – wyjaśnił prof. Łaszek. Ich ceny są zróżnicowane i trudne do obserwacji. Ceny ofertowe, transakcyjne i wyceny rzeczników majątkowych różnią się między sobą. Mieszkania mają lokalny charakter, są związane z gruntem, a ich umiejscowienie w znacznym stopniu wpływa na cenę. Ponadto nie są homogeniczne. Nawet mieszkania w tym samym budynku różnią się wysokością piętra, nasłonecznieniem, co również wpływa na cenę. Dane dotyczące rynku mieszkaniowego są słabej jakości, nie dotyczą całego rynku, ich publikacja jest opóźniona w czasie, a same ceny są podatne na manipulacje ze strony organizacji, które je zbierają.

To jaki charakter ekonomiczny ma mieszkanie także nie jest jasne. Prof. Łaszek wyróżnił dwa klasyczne podejścia. Mieszkania można traktować jako długoterminową konsumpcję – tak jak samochód lub jako element kapitału generujący strumień usług mieszkaniowych. Mieszkanie może być także traktowane jako środek tezauryzacji. Specyficzny charakter mieszkania wynika także z tego, że jest to dobro trwałe. W wyniku tego obraz rynku kształtują przede wszystkim nieruchomości już istniejące. Podaż nowych mieszkań zwykle wynosi 1 – 2 proc. istniejących mieszkań rocznie. W analizie tego rynku dużą rolę odgrywa też fakt, iż często są one kupowane na kredyt, co sprawia, że koszty finansowe często mają znaczenie równie istotne jak koszt wytworzenia.

Skoro mieszkania są tak specyficzną kategorią dóbr, to czy w ogóle należy włączać je do indeksów cen – zapytał prof. Łaszek. Przytoczył dwa argumenty przemawiające za odpowiedzią twierdzącą. Po pierwsze, mieszkania zajmowane przez właściciela są ważnym elementem obrazu całej gospodarki. Wcześniej, gdy dominowało wynajmowanie mieszkań, ten pogląd nie był tak uzasadniony jak dziś. Po drugie, aby polityka monetarna była wiarygodna, wskaźniki inflacji, którymi posługuje się bank centralny muszą być zgodne z odczuciami ludzi. Nie byłaby wiarygodna polityka, która bierze w nawias rosnące ceny mieszkań, skoro dla wielu ludzi jest to ważny składnik budżetu domowego.

Zdaniem prof. Łaszka oba te argumenty są nieprzekonujące. W odniesieniu do pierwszego z nich można powiedzieć, że segment mieszkań zajmowanych przez właściciela można wiarygodnie zbadać przy pomocy sektorowych wskaźników cen mieszkań, a więc takich, które są szacowane dla poszczególnych miast czy dzielnic. Drugi argument nie ma mocy, ponieważ odczucia społeczne są zróżnicowane, a więc trudno jest je wiarygodnie określić. Wielu ludzi będzie na przykład zadowolonych z rosnących cen mieszkań, bo dzięki temu wartość ich majątku rośnie.